你好! 今天很荣幸能在这里谈一谈我国的大阳城集团娱乐网站前景, 美国联邦储备理事会(fed,美联储)政策, 以及一些最近关于住房的研究，我认为这些研究将会对这个群体产生特别的兴趣. 我一直想和纽约大阳城集团娱乐网站俱乐部的各位谈一谈, 虽然我必须承认，当我过去想象它的时候, 我以为我们会用3D来做. 我希望能尽快.

我真的很期待我们的对话，特别是炉边聊天和Q&A在我准备好的发言之后——但在我开始之前, 我需要给你们我标准的美联储免责声明:我今天表达的观点是我自己的，并不一定反映了联邦公开市场委员会(FOMC)或美联储系统中其他人的观点.

复苏的状态

在大流行之初，人们经常问我，复苏将以何种“形态”呈现. 会是“V”吗?”一个“L?” A “U”? 通常情况下, 我喜欢说，这看起来有点像“耐克嗖的一声”——先是急剧下降，然后逐渐上升.

如果我今天能修正这个预测, 我可以这样说:我们的复苏看起来就像耐克(Nike)的一个箭头，是某个喝了太多杯咖啡的人画的.e.在很多工作日里，我都是这样. 我们不可否认地在向上攀登，但这是一条崎岖不平的道路. 我们动荡的复苏在很大程度上是由COVID-19的路径所塑造的.

想想看:随着COVID-19抵达美国，2020年第二季度我们的大阳城集团娱乐网站出现了有史以来最严重的收缩. 当然，这在很大程度上是 有意的 各州关闭了企业和学校，并命令公民呆在家里，以控制病毒. 我们有效地使我们的大阳城集团娱乐网站陷入了医疗昏迷.

那年夏天，随着各州重新开放，美国家庭和企业获得了大量财政救助，大阳城集团娱乐网站迅速复苏. 但去年冬天，COVID-19的悲剧性激增，导致大阳城集团娱乐网站出现了下滑. 今年早些时候，随着疫苗的引入和COVID-19发病率的大幅下降，这一数字又出现了另一次增长. 然后出现了Delta变量，再一次，增长明显放缓.

所以在2021年, 今年上半年，中国国内生产总值(GDP)增长约6.5%, 而下半年的增长将明显放缓. 我预计全年涨幅将在5.5%左右. 明年, 如果能避免另一波大规模的COVID-19浪潮——我认为可以, 考虑到广泛的疫苗接种和从病毒中恢复的人的自然免疫力，我们应该会看到在2023年大阳城集团娱乐网站恢复到接近2%到3%的趋势增长之前，大阳城集团娱乐网站增长率再次飙升至4%以上.

换句话说，大阳城集团娱乐网站正在持续复苏. 但它这样做是受到限制的.

约束

第一个限制是缺乏 人 ——劳动. 尽管10月份就业增长非常强劲，但美国大阳城集团娱乐网站仍在继续增长.S. 近几个月来，美国大阳城集团娱乐网站仍创造了数百万个就业岗位，但尚未填补.

职位空缺, 坐拥1000万左右, 接近历史高点, 是长期平均水平的两倍. 美国人辞职的比率也是如此.

与此同时，裁员率也处于一系列低点. 那些人 是 working 是 putting in longer hours and commanding higher wages; average hourly earnings 是 up more than 4½ percent from 2020.

这似乎是一个综合因素——难以获得儿童保育或老年人护理, 对病毒的恐惧挥之不去, 股票和房屋价值的上涨促使人们退休, 也许是对生活选择的普遍重估——正在说服许多美国人在大阳城集团娱乐网站重新开放的时候袖手旁观. 特别是, 取消额外的联邦失业福利似乎并没有——至少目前还没有——促使人们重返大阳城集团娱乐网站市场. 我确实希望这种情况最终会改变，特别是当其他宽容计划用完的时候. 还有一个空缺职位的空间地理因素, 当我们谈到住房问题时，我会进一步讨论.

阻碍大阳城集团娱乐网站增长的另一个制约因素是缺乏 的东西. 供应链严重受损, 导致从新车到家用电器再到鸡翅等各种商品的短缺.

随着疫情的爆发，制造商削减了生产，现在正拼命提高产量——但这需要时间. 这是因为家庭资产负债表状况良好，需求非常强劲.

这一等式的结果——商品短缺与高需求并存——当然就是通胀. 事实上, inflation readings 是 now at 30-year highs; core inflation was up more than 3½ percent from a year ago in September, 整体通胀上升了近5.5%.

此外，与今年早些时候相比，通货膨胀在产品和服务领域更为普遍. 在第三季度, nearly three-quarters of spending on goods and services in the CPI “basket” was on goods that displayed annualized inflation of more than 4 percent; in the second quarter, 这一篮子商品和服务中只有三分之一多一点的商品和服务是如此.

我很清楚，这段时间的物价上涨对许多美国人来说是痛苦的. 但我确实预计，随着供应链重新上线和瓶颈缓解，明年通胀将有所缓和.

随着大阳城集团娱乐网站增长和就业机会的增加——如果不是工作的话 填充 ——所以健壮, 联邦公开市场委员会上周宣布，我们将开始每月减少购买150亿美元的抵押贷款支持证券和国库券. 我认为，在缩减购债计划完成之前，联邦基金利率不会上升, 但我们正密切关注通胀，并准备采取行动, 如果情况需要的话.

租房者

我在旅行中注意到一件事，当你在洛杉矶时, 最后你总是谈论交通状况——405号公路或101号公路上的车一辆接一辆. 当你在费城时, 与此同时, 你总是以老鹰队告终——尽管, 今天就别这么做了，太痛苦了.

我还发现，只要你在纽约, 你们最后讨论的是住房, 尤其是住房 成本. 这就是为什么我很高兴与大家分享费城联邦储备银行关于这个最重要话题的最新研究. 作为储备银行行长，我工作的乐趣之一就是谈论我们所做的所有开创性研究 除了 与货币政策直接相关的事物.

我想先从租房者说起, 在我们的国家政治对话中，谁经常受到冷落, 尽管他们占美国总人口的35%以上——在费城和纽约等大城市，这一比例更高.

在大流行之初，国会通过了一项驱逐令. 这, 在某种程度上, functioned like mortgage forbearance; with evictions no longer a risk, 许多生活艰难的美国人不再部分或全额支付房租. 虽然驱逐令起了作用, 值得庆幸的是, 防止人们失去家园, 这些租金并没有消失，而是变成了房客的债务.

费城联邦储备银行(Philadelphia Fed)的研究人员一直在跟踪房租债务，以了解哪些家庭负担沉重，以及负担有多大. 现在驱逐令已经过期，这一点尤其紧迫.

这个月，我们的大阳城集团娱乐网站学家计划，大约1.900万户家庭背负着与covid -19相关的租赁债务, 大约占所有租房家庭的6%. 他们的平均债务接近9美元,000 -对失业或未充分就业的家庭来说是一个严重的负担.

国会已经为许多处境艰难的租房者提供了援助, 但在整个大流行期间，在向最需要的人提供这一至关重要的支持方面一直存在问题.

作为我们了解大流行如何影响当地人民的一部分, 费城联邦储备银行一直在进行一系列名为 CFI COVID-19消费者调查. 这些调查一致发现，许多租房者都是如此, 不幸的是, 根本不知道他们有资格获得援助，也不知道如何去获得援助. 截至上个月, 大约43%的租房者表示他们需要帮助，但他们没有申请. 很明显, 这是一个问题:无论一个程序的意图有多好或设计得有多好, 如果近一半的受益人群没有参与其中，那就很难说这是一场胜利.

当我们摆脱大流行时, 我还将敦促政策制定者，不仅要确保负债家庭能够获得为他们准备的资金, 但也要创造性地思考如何降低租金, 包括改革分区规定，以吸引更多的住宅建设.

有证据表明, 事实上, 高租金可能会影响大阳城集团娱乐网站市场，阻碍我们恢复充分就业的努力. 这是因为许多工人负担不起有工作的地方的生活费用. 让别人在旧金山的餐馆工作是很难的, 例如, 当最近的地方有大阳城集团娱乐网站适用房的时候, 说, 夫勒斯诺市. 这不仅阻碍了招聘, 但, 最终, 它降低了房价昂贵地区的大阳城集团娱乐网站表现. 昂贵的大都市区没有充分发挥其大阳城集团娱乐网站潜力，因为数以百万计的潜在参与者根本负担不起那里的费用.

房主

现在，我想谈谈房主们. 我相信在座的各位都知道, 《大阳城集团娱乐网站》规定了抵押贷款延期, 允许借款人在长达一年半的时间内停止支付房屋贷款.

今年早些时候, 我在费城联邦储备银行的同事们着手回答这个计划的两个核心问题. 第一:在不偿还抵押贷款的情况下，抵押贷款借款人的种族和收入差距有多大, 大流行如何影响这些差异? 然后, 他们想找出是谁对他们的抵押贷款进行了延期，又是谁错过了这个重要的机会.

因为《大阳城集团娱乐网站》(CARES Act)规定，那些没有偿还抵押贷款的借款人仍应向信贷机构报告，就像他们在偿还贷款一样, 这些都是非常棘手的问题. 但通过一些相当聪明的方法——我在费城联邦储备银行的同事们简直就是天才——研究人员能够弄清楚这些数据. 

以下是他们的发现:在2020年4月至11月之间, COVID-19危机的急性阶段, 少数族裔和低收入借款人的拖欠率是高收入和白人借款人的两倍.

即使我们比较具有相同信用评分和相同贷款类型的借款人, 黑人和西班牙裔借款人的拖欠率要高出30%以上, 和收入较低的借款人, 高50%. 此外，重要的是，这些差异很大 没有 存在pre-COVID-19.

这表明《大阳城集团娱乐网站》是有效的, 我的同事们发现，少数族裔和低收入借贷者的还款期限明显高于其他群体.

的摩擦, 当然, 这是根据《大阳城集团娱乐网站》和拜登政府随后延长的法案吗, 忍耐只能持续18个月, 这意味着许多借款人将在今年年底前摆脱贷款, 当防止丧失抵押品赎回权的临时保护到期时，又是什么时候呢.

这是关于, 因为截止到10月中旬, 大约有15%的人从一开始就有了忍耐力，现在仍在忍受.100万借款人. 就像租赁债务一样，那些拖欠的付款并没有消失. 他们现在成为了债务负担加重的家庭.

好消息是，在危机期间采取克制态度的大约800万户家庭中的大多数已经完全恢复. 部分原因是房地产市场的繁荣, 自疫情爆发以来，全国房价上涨了20%, 超过三分之二的美国家庭不再容忍抵押贷款，要么正在偿还抵押贷款，要么已经还清或再融资. 仍无法恢复全额还款的借款人将获得20%到25%的减支. 虽然现在还早, 一些需要援助的借款人已经开始利用这些住房保留计划.

不过，约有20%的借款人要么还在忍耐，要么已经拖欠贷款. 银行, 与此同时, 报告无法联系到许多已停止付款以制定新条款的借款人.

这首先给借款人带来了挑战, 当然, 但也给贷款人带来了费用和止赎所涉及的麻烦.

让人们住在自己的房子里不仅至关重要，因为这是住房的首要问题——它对财富的积累也至关重要. 一个人的家可能是他们的城堡. 但在很多情况下，这也是他们的储蓄账户. 这是, 在某种程度上, 因为房主可以以房屋的价值为抵押贷款，以提高他们一生的收入和资本收益. 在这里, there is a silver lining to the current economic environment; whereas during the Great Recession, 近一半陷入困境的借款人“资不抵债”,” meaning their mortgage was larger than their home’s actual value; today, 只有2%左右.

美国的种族贫富差距很大程度上是由不同群体的住房拥有率不平等和不同的住房价值造成的——这往往是政府直接政策的后遗症. 使用一系列的地理空间地图, 费城联邦储备银行的研究人员发现,与契约属性从1920年到1932年在费城的城市形成了一个无形的障碍更少的人口稠密地区追求白人居民和白人为主的社区在城市周围,一个世纪后还可以看到这些影响. 这也是一个需要深思熟虑的政策行动才能解决的问题.

最终, 我们必须共同努力，确保所有美国人都能积累财富，充分参与到美国大阳城集团娱乐网站中来.S. 大阳城集团娱乐网站和住房政策是其中的重要组成部分.

除了在我们的炉边谈话之外，我很想讨论这个问题和其他很多问题. 想了解更多关于这个和其他研究的信息, 请务必查看我们最近重新设计的网站:philadelphia.org.

再次感谢你们邀请我. 现在让我们继续讨论.

  • 这里所表达的观点是演讲者自己的观点，并不一定反映了美联储系统中其他人的观点.