大阳城集团娱乐网站的大规模复苏已进入关键阶段. 我们的最新估计表明，自大流行开始以来，8.500万借款人已经通过请求贷款延期来暂停他们的抵押贷款支付. 在借款人的收入和工作面临前所未有的混乱之际，政府出台了这一临时救助措施. 《大阳城集团娱乐网站》要求联邦担保抵押贷款的借款人只需提出请求就可以获得宽限，并保护借款人的信用不受负面影响, 虽然止赎延期和其他保护措施保护了大多数借款人免于止赎. 私营部门的抵押贷款采用了同样的做法. 针对止赎权的临时保护于1月1日结束, 大约在同一时间，延期贷款达到了允许的最大期限. 截至2月初，估计这些贷款中有70万仍未偿还. 然而, 大约有100万的抵押贷款没有延期或者从来没有要求过它仍然严重拖欠, 或者逾期超过90天的抵押贷款.
我们最新发布的一篇分析总结 报告 结果显示，这些严重拖欠贷款的借款人中，约有一半的人没有与他们的服务提供者一起参与任何形式的损失缓解计划. 另外一半人——那些确实有损失减轻计划的人——有近四分之三尚未恢复支付. 因此，这些借款人中的许多人面临着丧失抵押品赎回权的前景. 然而，我们在费城联邦储备银行的研究人员看到了这些抵押贷款的选择.
在最近的一次 工作报告 考察抵押贷款借款人之间的大阳城集团娱乐网站不平等, 我们的专家发现，COVID-19大流行对低收入和少数族裔借款人支付抵押贷款的能力造成了不成比例的影响. 但他们也发现，广泛接受宽容项目有助于减少这些差异, 低收入和少数族裔借贷者比白人借贷者以更高的利率利用这些救济计划. 因为忍耐只能提供暂时的缓解, 两位作者还试图分析那些可以帮助借款人重回正轨的选择. 这些选择包括还款计划, 无成本延期支付他们的过去到期的付款, 或修改贷款, 哪些可以使月供减少20%或更多.
这项分析的独特之处在于研究人员检查的数据的丰富性. 他们将从保密的《大阳城集团娱乐网站》(CHMDA)数据中收集的人口和收入数据与Equifax信用局数据以及美国最大的抵押贷款服务局提供的减少损失活动的抵押贷款服务数据合并在一起, 的 抵押贷款服务平台 该公司处理着美国超过三分之二的贷款.S. 大阳城集团娱乐网站. 这使研究人员能够获得关于所有容忍和减轻损失活动的全面和实时数据.
这种全面的方法揭示了三个重要的观点:1)了解房主的选择是关键, 2)现在的市场与2008年不同, 3)一项重要的政策变化将改善借款人的住房保留选择，即为需要修改贷款的借款人快速跟进联邦住房管理局(FHA)的40年期抵押贷款. 我们赶上了 拉里·柯他领导了世行雷达小组，对这些见解进行了扩展.
问:论文中, 你注意到，“联邦和私人的债务延期计划为数百万挣扎中的抵押贷款持有人提供了一条生命线, 因为少数族裔和低收入借贷者的利率明显更高,但你也注意到，“一些错过延期还款机会的借款人可能只是没有意识到延期还款的选择。.” 在借贷双方之间建立意识和沟通有多重要? 政策制定者如何支持这种做法?
LC: 关于当前的损失缓解过程，有两件重要的事情需要了解:借款人不必证明自己很难获得延期或贷款修改, 消费者金融保护局(CFPB)采用的服务规则要求服务机构必须在借款人发放止赎贷款之前向他们提供这些选项. 在大萧条时期, 借款人必须证明他们的生活困难，并证明他们没有足够的收入来支付抵押贷款. 而这些消费者金融保护局的规定并不能保护借款人免于丧失抵押品赎回权. 如今，获得联邦担保贷款的借款人只需申请贷款修改即可获得贷款. 提高对借款者的认识并教育他们了解这些保留房屋的选择可以帮助他们避免丧失抵押品赎回权. 借款人需要联系他们的服务机构，启动CFPB规则对抵押贷款服务机构的要求. 房地产市场异常强劲, 许多陷入困境的借款人在他们的房屋中拥有权益，如果他们希望继续住在他们的房屋中，他们可以利用新的贷款条款.
问:随着贷款期限的到期，人们越来越担心丧失抵押品赎回权的问题，而且大约有一半严重拖欠贷款的借款人没有被他们的服务机构列为损失缓解者. 你在论文中提到，我们当前的环境不同于大萧条时期以及它对房地产市场的影响. 你能解释一下为什么和现在有什么不同吗?
LC: 最大的不同是，今天我们的住房市场的特点是房价快速上涨，住房需求过剩, 这与大萧条时期的市场状况完全相反. 在大萧条后的前16个月, 房价下跌了20%, 而在COVID-19大流行后的同一时期, 房价上涨了21%. 这是一个日夜对比! 也, 如今，抵押贷款的承销要保守得多，借款人的收入在发放时全部记录在案. 今天, 大多数借款人在他们的房屋中都有大量的资产, 即使是那些目前严重犯罪的人. 在大萧条时期, 大多数严重拖欠贷款的借款人“资不抵债”,这意味着他们的房屋价值低于他们的贷款价值. 正股权的情况下，借款人今天提供了更多的选择，以避免止赎. 他们可以利用各种房屋保留方案，或者卖掉他们的房屋以提取股本. 虽然出售可能不是理想的，并提出了有关寻找其他住房选择的挑战, 这将有助于避免对他们的信用造成任何损害.
问:还, 你在分析中描述了这一点, 对于一些处于丧失抵押品赎回权高风险的借款人而言, 有充分的理由快速采用40年期GNMA抵押贷款证券. 你能描述一下这是什么吗?为什么这对一些借款人来说是一个很好的选择?
LC: 本质上, 将修改后的抵押贷款期限延长至40年比将贷款期限延长至30年更能降低还款, 目前联邦住房管理局抵押贷款允许的最长期限是什么. 原因我们在工作报告中描述过, 40年期抵押贷款的贷款修改总成本低于30年期抵押贷款. 这对借款人和政府来说是双赢的! 目前的挑战是，政府国家抵押贷款协会(GNMA)提供的证券没有40年期限. 目前GNMA正在建设中，有望很快推出.
问:报告还提到了亚特兰大和费城联邦储备银行(Federal Reserve bank of Atlanta和Philadelphia)为帮助决策者而开发的另一种工具, 社区团体, 贷款服务机构还能确定哪些按揭借款人的还款期限比较长. 非营利组织和地方官员能否有效地使用这些地图来帮助减少对他们的社区和选民的影响?如果可以的话, 如何?
LC: 是的, 抵押分析和性能仪表板 (MAPD)工具是与亚特兰大联邦储备银行合作开发的. 我们，费城联储，提供数据. 正如我们在论文中描述的那样, 少数族裔和低收入借贷者受到疫情的影响尤为严重, 该工具允许住房金融机构(hfa)和其他机构检查贷款延期或拖欠最集中的社区. 《大阳城集团娱乐网站》和《大阳城集团娱乐网站》(ARP)也向hfa提供资源，为借款人提供直接援助. 一个例子是各州如何使用MAPD来评估他们的房屋所有权需求，作为 房主援助基金 与卫生行动框架有关(). 这个工具使他们能够创建数据驱动的报告，跟踪州的抵押贷款拖欠率和延期率, 县, 和你的水平. 在当地社区工作的美联储工作人员是我们社区拓展和区域发展部门的一部分，他们已经向住房倡导者和非营利组织推广了这个工具，这些组织正在提供拓展服务，帮助当地房主确定复苏方案.
- 这里所表达的观点是拉里·柯的观点，并不一定反映费城联邦储备银行或联邦储备系统的其他人的观点. 本采访的部分内容已被编辑.