Hello! 很高兴再次来到这里，参加一年一度的传统活动. 我非常期待今天的谈话. 我计划讨论大阳城集团娱乐网站前景, 货币政策, 以及费城联邦储备银行关于住房的一些研究. 然后我们可以进行公开讨论.
现在是另一个传统:标准的美联储免责声明. 我今天所表达的观点只是我个人的观点，并不一定反映联邦公开市场委员会(FOMC)或联邦储备系统(Federal Reserve System)其他成员的观点.
The Economy
大约一年前，我在这里发表演讲, 我称之为大阳城集团娱乐网站复苏, 无论是在全国还是在特拉华州, “工作中”.”
我认为这仍然成立. 大阳城集团娱乐网站增长和就业强劲，但我非常担心通货膨胀.
让我们从账本积极的一面开始.
在去年第四季度，巧合的是, 至少部分如此, 随着欧米克隆的激增，全国GDP年化增长率达到了7%, 拥有强劲的库存投资和对资本货物的健康需求. 2021年全年，美国.S. GDP增长非常健康.7 percent. 这是在一场致命的流行病期间发生的，充分证明了我们大阳城集团娱乐网站的潜在力量.
就业增长——美联储使命的一个关键组成部分——依然强劲. 新增就业岗位连续11个月超过40万个. 但如果你认为这导致了招聘广告的减少，那你就错了. 即使创造了这么多的就业机会，空置率仍然居高不下，接近历史最高水平.
名义工资增长强劲——考虑到这些条件，人们会猜测这一点, 尽管最近它没有跟上通货膨胀的步伐. 劳动参与率也在小幅上升, 尽管它们仍低于大流行前的水平. 我怀疑，病毒的减弱——至少在美国——以及不确定的股票市场，甚至通货膨胀，可能会诱使人们重返大阳城集团娱乐网站市场，并说服其他人推迟退休. 目前低于4%的失业率今年应该会继续下降.
在特拉华州，复苏仍在快速进行.
失业率已接近大流行前的水平, 就业总体平稳, 大阳城集团娱乐网站市场形势紧张, 房地产市场依然火热. 前往工作场所和其他非住宅场所的消费流量大幅增加, 尽管交通使用量仍比疫情前低了近40%.
特拉华州目前的总就业岗位比疫情爆发时减少了约1.4万个. 1月份的职位空缺达到了历史新高, 退出率仍然居高不下, 裁员也很低. 金融服务业的就业情况与新冠肺炎疫情到来之前相同, 而休闲和酒店业的就业仍然有些低迷.
让更多人重返大阳城集团娱乐网站市场的一个长期问题是儿童保育的高成本和低可获得性. 这里的问题很尖锐. 我只引用一个数据, 特拉华州的家庭花在照顾一个孩子上的费用约占家庭收入中位数的20%, 不可持续的负担.
你们很多人可能都知道 work 费城联储和特拉华商会在这个重要问题上所做的工作, 我很乐意在我们的问答中进一步讨论这个问题&A.
Inflation
通货膨胀率太高了，我非常担心. 2月份消费者价格指数(CPI)年化增长10%, 能源价格又一次大幅上涨. 去年全年CPI同比上涨7.9 percent.
剔除能源和其他波动性指标的核心CPI也保持在非常高的水平，为6.2月份的年化增长率为2%. 俄罗斯入侵乌克兰将增加通胀压力, 不仅是石油和天然气的价格，还有其他商品的价格, 比如小麦和肥料, as well.
交付时间持续延长, 虽然数据中有一些迹象, 还有我们从线人那里听到的, 供应链约束终于开始放松, 我们还没有脱离危险. 为了应对新的COVID-19浪潮, 中国正在对主要制造业中心实施严格封锁, 进一步窒息供应.
通货膨胀是广泛的. 它出现在构成CPI“篮子”的大量商品中，也出现在一些不在篮子里的商品中.
最重要的是慷慨的财政政策, 供应链中断, 宽松的货币政策推动通胀水平远高于我和FOMC的同事们所能接受的水平. 我还担心通胀预期可能会失控.
这就是为什么上个月我们宣布自2018年以来首次上调联邦基金利率. 我们将目标上调了25个基点, 我期待着一系列的深思熟虑, 随着时间的推移和数据的变化，有系统地上涨. 我还预计，我们将开始减持国债, agency debt, 还有抵押贷款支持证券.
以支持大流行的决胜选举, 紧缩货币政策, 以及乌克兰战争对大宗商品价格的压力, 我认为今年的增长将会放缓. 我们可以期望3%到3%.今年GDP增长5%，之后下降到趋势增长2%到2%.在接下来的几年里提高5%.
我确实看到了许多大城市服务业大幅增长的潜力，这些城市在经历了两年的疫情休眠后，现在才开始复苏. 纽约等城市的中央商务区, 旧金山, 随着更多的员工重返办公室——包括费城联邦储备银行的员工在内——费城应该会得到提振. 然而，混合工作的兴起可能会减缓这种巨大繁荣的潜力. 商业地产的未来悬着一个大大的问号.
通胀今年应该也会开始回落，但仍将处于高位, 到2022年可能只有4%左右. 今后两年应该回到2%的目标.
当然，所有这些预测都充满了不确定性.
Housing
Now, 在我们进入公开讨论之前, 我想谈谈住房问题, 它是美国大阳城集团娱乐网站中一个巨大而至关重要的部门.S. economy. 公共社会保障体系相当薄弱, 对美国人来说, 房子不仅是他们的避难所，也是他们家庭财富和退休储蓄的重要来源.
In general, the housing market is largely healthy; if anything, it’s not keeping up with demand.
新屋开工强劲，但库存较低，价格增长强劲. 某些州和市政当局的政策使得建筑业举步维艰，这继续阻碍了满足需求的努力. 这降低了整体大阳城集团娱乐网站表现, 因为在很多地方, 人们无法负担住在有工作的地方.
现在我想具体讲一下抵押贷款延期，这是一个 重要的研究 来自费城联邦储备银行的员工.
你们很多人都记得, 在大流行之初, 《大阳城集团娱乐网站》规定，联邦担保抵押贷款的借款人应获得豁免. 以确保广泛使用, the law said borrowers could be granted forbearances by simply requesting it; they did not even need to prove hardship. 其结果是，房主可以暂时暂停他们的抵押贷款支付而不受处罚，继续住在自己的房子里, 不会对他们的信用评分造成负面影响.
《大阳城集团娱乐网站》还规定了暂缓取消抵押品赎回权, 其次是临时保护，防止丧失抵押品赎回权. 私营部门贷款机构也采取了同样的做法.
也许并不奇怪, 随着大流行开始，大阳城集团娱乐网站被关闭, 美国人成群结队地抓住这个机会. More than 8.在大流行期间，有500万借款人在某个时间点进入宽限期，占整个大阳城集团娱乐网站的15%以上.
不过，那是那时的事了.
截至上个月, 延期贷款的数量下降了90%以上, 降到680左右,000 mortgages.
So, 近800万户曾经忍让，后来又走出忍让的家庭现在怎么样了? 我们费城联邦储备银行的研究人员一直在追踪这一现象，并取得了一些重要的发现.
我将从积极的消息开始.
近四分之三的人已经自愿还清债务或正在偿还债务, 许多人利用延期付款或贷款修改.
为借款人恢复及时还款, 延期产生了一种无利息的从属留置权，这种留置权是他们错过的款项直到贷款支付时才到期的. Meanwhile, 贷款修改提供更低的利率，并将贷款期限延长至40年，同时提供20%或更多的付款减少.
此外，我们异常强劲的房地产市场使房价居高不下.
虽然这对那些寻求进入住房市场的人产生了不可否认的负面影响, 它确实确保了借款人能够避免失去住房，也确保了银行不会遭受大到足以对其资本状况产生重大影响的损失. 房主坐拥超过10万亿美元的可动用资产，创下纪录. The contrast with the Great Recession is remarkable; you’ll recall back then that nearly half of all distressed borrowers were “underwater.”
Still, 近100万份抵押贷款严重拖欠, 由服务人员分类为减轻损失和不减轻损失的人员平均分配. 大多数仍然严重拖欠债务且没有减轻损失的借款人根本没有进入宽限期. 在疫情爆发前，许多人都没有付款.
以及被归类为损失缓解的借款人, 四分之三的项目仍在进行中, as of yet, 恢复及时偿还抵押贷款. 黑人和西班牙裔借款人的拖欠比例要高得多——要么是忍让，要么是拖欠. 有趣的是, 正如失业率已经恢复到大流行前的水平一样, 拖欠抵押贷款的数量也已恢复到疫情爆发前的水平.
贷款机构可能会考虑限制修改成本的解决方案，同时向借款人提供更多的付款减免. 联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提出了一个这样的解决方案，即提供40年的修改. 这将降低相对于30年期期权的成本，并为借款人提供更多的安慰. The U.S. 美国住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development)提出了一项针对FHA贷款的40年抵押贷款修改方案, 我们目前正处于60天的评论期.
值得注意的是，防止止赎的保护措施将于12月31日到期, 2021, 止赎开始也回到了大流行前的水平.
我还想说几句关于抵押贷款再融资的研究.
特拉华州的再融资抵押贷款额度在2020年显著增长, New Jersey, 和宾夕法尼亚州——事实上, 它们的增长速度远远超过了购买新房的抵押贷款的增长速度. 我们欠他们很多, of course, 到那一年我们所处的特殊环境:随着大阳城集团娱乐网站的关闭，抵押贷款利率降到了历史最低水平, 让人们呆在原地.
但我在费城联储的同事们发现, 在此期间，再融资很受欢迎, 黑人和中低收入借款人的再融资抵押贷款增长率仅为整体借款人增长率的一半至四分之三.
有启发意义的是，较低的再融资率并不仅仅是因为较高的拒绝率, 尽管从历史上看，这些社区被否认的比例更高.
相反，世行的研究人员发现了再融资 applications 黑人和中低收入借款人的增长速度远远低于申请人的总体增长速度. 这表明银行需要改善与黑人和中低收入家庭的沟通. 不幸的是, 许多房主错过了一些重要的储蓄，如果他们再融资的话，他们本可以享受这些储蓄. 我们应该想办法确保这些沟通障碍不再发生.
所以，再次感谢你们邀请我. 我相信我们下次开会时，会取得更多的进展. 现在让我们开诚布公地讨论吧.
- 这里所表达的观点仅是演讲者本人的观点，并不一定反映联邦储备系统其他任何人的观点.